LA CIUDAD DE CÁCERES: EXPERIENCIAS PROFESIONALES VIVIDAS (1975-2025) 

3.12. La especulación legalizada de Aznar y la “década prodigiosa” del urbanismo español (1998-2007)

El primer boom inmobiliario socialista (1986-1990) desató la reacción de los arquitectos y urbanistas de izquierda, cuyo “Manifiesto de Salamanca” obligó al gobierno de Felipe González a promulgar, a toro pasado, la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico del Suelo y Valoraciones (BOE 27-07-1990), el Real Decreto Legislativo, de 26 de junio, del Texto Refundido de LRUSV (BOE 30-06-1992), y las Tablas de Vigencia de los Reglamentos de Planeamiento, Gestión y Disciplina Urbanística (26-02-1993). 

La aprobación del Texto Refundido de la LRUSV obligó a la Dirección General de Política Territorial y Urbanismo, en colaboración con las Comunidades Autónomas, a la actualización del inventario de planeamiento en 1993. Conforme al mandato legal, las capitales de provincia y municipios mayores de 25.000 habitantes habían de disponer, necesariamente, de planeamiento general adaptado a la citada Ley, con anterioridad al 17 de agosto de 1993, misión imposible para la mayoría de los centros urbanos, incluidos los extremeños.

Las elecciones del 3 de marzo de 1996 colocaron al Partido Popular en el Gobierno con Aznar de presidente. La primera tarea prioritaria fue forzar la Sentencia Derogatoria 61/1997, de 20 de marzo, del Tribunal Constitucional, que anuló las dos terceras partes del Texto Refundido de 1992, al no poder legislar el Estado en materia urbanística por ser esta competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas (art. 148.3). Tal desconcierto legislativo se tradujo al terreno urbanístico autonómico. 

Una vez anulado el Texto Refundido de 1992, Aznar y la derecha “popular” implantaron el neoliberalismo del mercado de suelo, mediante la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones (BOE 89, de 14-04-1998) y posterior Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio de Medidas Urgentes de Liberalización del Sector Inmobiliario y Transportes (BOE 151 de 24-06-2000), generalmente conocida como la ley del “todo urbanizable” hasta el borde del parque nacional[64]. 

El razonamiento y los resultados fueron ‘impecables’: como el precio de la vivienda era desorbitado por carencia de suelo urbanizable, pongamos SUR en el mercado a mansalva, porque, al bajar el precio del suelo, descenderá la repercusión sobre la vivienda y ésta se abaratará… Efectivamente, el precio de la vivienda se disparó un 19 %...

 

Este marco legal y su mentor fueron responsables de la década prodigiosa del urbanismo especulativo español (1998-2007)[65]. La clasificación masiva de suelo urbanizable supuso para los propietarios la posibilidad de solicitar préstamos bancarios a bajo interés, avalados por la rentabilidad urbanística expectante de los terrenos. Bancos y Cajas los ofrecieron a mansalva y sus peritos sobre-tasaron el valor de los inmuebles, lo que hizo muy apetecible la inversión especulativa inmobiliaria desde 2001, al prometer plusvalías impensables y contar con desgravación fiscal por compra de vivienda, convertida en sector refugio de fondos de inversión y blanqueo de dinero para la obtención de rápidas y elevadas plusvalías.

 

Se compraba, porque se pensaba que los precios iban a subir y sería un negocio comprar barato y vender caro. Y los precios subían, porque aumentaban las compras, progresivamente financiadas con créditos a bajo interés. Al favorecer la construcción de viviendas a ritmos muy superiores al crecimiento de la población, la sobreoferta vinculada de nuevo (como en 1986) a la creación de la Unión Europea y Monetaria y a la adopción del euro como moneda común en 1999, propiciaron una estrategia económica (no propiamente urbanística), incluida en la LRUSV’1998, de trascendentales consecuencias sociales, económicas, urbanísticas y territoriales.

 

El 6 de junio de 2005, The Economist definió el “tsunami urbanizador español” como el mayor proceso especulativo de la historia del capitalismo”. Los excesos de esta década situaron a España como el país de la Unión Europea líder de la burbuja inmobiliaria mundial en viviendas por mil habitantes, trofeo ganado a pulso por la construcción en 2005 de 800.000 viviendas (como la suma total de Alemania, Francia y Reino Unido). También lideró el acaparamiento de billetes de 500 €, con un tercio missing del total de los emitidos en la Unión Europea.

 

El crecimiento exponencial del precio de la vivienda no fue por déficit de oferta, sino por la fuerte demanda inversionista, de manera que, cuanto más crecía la edificación residencial más aumentaba el precio medio, que se incrementó en un 212,41 % (1.424,9 €/m²) entre el primer cuatrimestre de 1995 y el último de 2007. Mientras tanto, el mercado de viviendas en alquiler se mantuvo reducido a su mínima expresión (11 %), el más bajo de la Unión Europea con valor medio del (32 %). 

Los efectos beneficiosos sobre el PIB y el empleo disuadieron a los gobiernos de poner freno a la burbuja inmobiliaria. Cuando faltó liquidez internacional, el modelo inmobiliario español entró en crisis y la explosión de la burbuja inmobiliaria en 2007, coincidió con la crisis financiera global, provocando la recesión del mercado inmobiliario más larga y dura de la historia urbana reciente.

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[64] LRUSV98 (Art. 10. Suelo urbanizable) “El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de urbano o de no urbanizable, tendrá la consideración de suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable”.

[65] Burriel, Eugenio Luis. (2008): “La ‘década prodigiosa’ del urbanismo español (1997-2006)”. Diez años de cambios en el mundo, en la Geografía y en las Ciencias Sociales 1999-2008. Actas del X Coloquio Internacional de Geocrítica. Universidad de Barcelona, Barcelona, pp. 1-35.