LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS EN LA CIUDAD DE CÁCERES: REHABILITACIÓN Y REFUNCIONALIZACIÓN DEL CONJUNTO HISTÓRICO.

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3.4.4. Impactos negativos ¿Gentrificación?

El crecimiento del número de apartamentos en Cáceres ha suscitado un falso e indocumentado debate por parte de la plataforma “Gentrificación Cáceres”, sobre los efectos de la presunta “gentrificación”, término acuñado en 1964 por la socióloga Ruth Glass para referirse a diferentes transformaciones producidas en el espacio urbano con desplazamiento de una parte de la población[20] y que los geógrafos urbanos españoles definimos como “proceso urbano de recualificación socio-espacial y mejora de áreas residenciales degradadas, en las que las viviendas de las clases trabajadoras son ocupadas por profesionales (gente acomodada o gentry, burgueses o bohemios) que buscan un ambiente diferente para vivir. 

Ello supone: a) cambio en la composición social por llegada de nuevos residentes de mayor renta y, en algunos casos desplazamiento de residentes antiguos; b) mejora o renovación en la vivienda; c) incremento del precio de la vivienda, y d) mayor diferenciación de niveles de rentas entre los residentes”[21].

El concepto de gentrificación ha sido objeto de diferentes enfoques, teniendo en cuenta que el término envuelve distintas perspectivas y está inmerso en diferentes debates: gentrificación residencial y migración trasnacional, gentrificación turística, gentrificación productiva y comercial, gentrificación simbólica y producción cultural, nuevas geografías de la gentrificación (gentrificación provincial y rural) y resistencia a la gentrificación[22].

Evidentemente, y teniendo en cuenta los contenidos de este artículo, interesa la gentrificación por motivaciones turísticas. Según (Hiernaux y González, 2014)[23] para entender la relación entre el turismo y la gentrificación “fue necesario, en un primer momento, replantear lo que es y no es el turismo urbano”. En este sentido, los mismos autores señalan la estrecha relación que existe entre el turismo urbano y los espacios centrales de las ciudades, en los que se localizan los conjuntos históricos y sobre los que ha recaído una intensa transformación como consecuencia del turismo. Son estos espacios de las grandes urbes turísticas los que soportan el proceso de la gentrificación y han generado la activación de movimientos sociales urbanos que tienen su importancia de cara a la consecución de cambios[24].

Cabe la pregunta de si lo que viene ocurriendo en Cáceres, en relación con el crecimiento de la oferta de apartamentos, puede estar produciendo alguno de los efectos negativos antedichos de la gentrificación: masiva llegada de turistas; tensiones con residentes; encarecimiento del precio de la vivienda (venta y alquiler); desahucios y consecuentes desplazamientos de pobladores a las periferias, y modificación de la estructura comercial tradicional de los barrios centrales.

La respuesta es que, a día de hoy, la proliferación de apartamentos turísticos en Cáceres no genera gentrificación, ni es un problema a corto plazo, por cuanto: no hay llegada masiva de turistas (268.894 turistas alojados y 451.116 pernoctaciones en 2017, según INE y más de 600.000 visitantes, según Ayuntamiento), ni crecerá hasta que no se produzca la llegada del Tren de Velocidad Alta ¿2030…?; no existen tensiones con los escasos residentes del Conjunto Histórico (5.971), de los cuales (344) vivían en el Casco Antiguo, a 1 de enero de 2019, dado que los problemas de rechazo social son endógenos, en calles como Pizarro, por ruido de los bares de copas y consumo en la vía pública, que podrían agravarse si se conjuga el binomio bares de copas en zonas saturadas y apartamentos turísticos; no se constata una revolución de la estructura comercial del Conjunto Histórico, porque la crisis económica, los elevados precios de los arrendamientos de locales, la presión fiscal agobiante sobre los autónomos, las grandes superficies, las franquicias y la venta online son los responsables del cierre de negocios y del abandono inmobiliario de gran parte de los 430 locales comerciales censados, y no el despegue de los (A.T.).

No obstante, hay que permanecer atentos para que se mantenga el necesario equilibrio entre usos y funciones, ante la certeza de que las ciudades son dinámicas y complejas por definición[25]. Los apartamentos turísticos de la ciudad de Cáceres Cuadernos Geográficos 59(3), 238-263

La progresión geométrica de los (A.T.) en Cáceres es hoy la única oportunidad estratégica de rehabilitación del cuantioso parque de inmuebles e infraviviendas, cerradas desde hace décadas, abandonadas por sus propietarios y ruinosas. Asimismo, si bien la presencia de turistas no es una fórmula de repoblación social para estabilizar la despoblación (de 5.941 residentes en 2010 a 5.971 en 2019), la presencia de turistas nacionales y extranjeros en el Conjunto Histórico es una terapia paliativa de revitalización, porque dinamiza comercio y servicios, genera empleos y produce movilidad laboral en barrios mortecinos.

Frente a las inversiones exógenas y opacas de pisos y apartamentos turísticos en centros históricos metropolitanos, la Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cáceres constata que la inversión rehabilitadora sobre las viviendas vacías y muy deterioradas para su conversión en (A.T.) es dominantemente localista y familiar, al ser particulares los propietarios que están promoviéndola, con limitado interés, por el momento, de las empresas especulativas de capital foráneo.

En una ciudad carente de proyectos en los ocho últimos años, a la ciudad y al Conjunto Histórico les viene de perlas el impulso turístico generado por emprendedores privados, pese a las enormes dificultades burocráticas (de ventanilla en ventanilla) derivadas de la rigidez normativa del PEPRPACC, cuya flexibilización reclaman a los redactores del nuevo P. E. y Plan de Gestión. Los vecinos que tienen (A.T.) están obteniendo ingresos, y otra cosa es que los beneficios del turismo se trasladen por ósmosis al vecindario del barrio ‘aburguesado’, como exigen los plataformistas del anti-todo con su nuevo vocablo de ‘vecinificar’.

A nadie se le oculta que, de cuajar la operación rehabilitadora del Palacio de Godoy para su conversión en hotel de cinco estrellas, el precio del suelo y de los alquileres en el entorno de la Plaza de Santiago (que tendrá que ser urbanísticamente remodelada para asumir las demandas turísticas de calidad) crecerán por inevitable mejora de la renta de situación y de la cualificación urbana.

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[20] Less, L.; Slater. T. y Wyly, E. (2007): Gentrification. Routledge, 310. London.

[21] López, L. (2010). Diccionario de términos sobre la ciudad y lo urbano. Editorial Biblioteca Nueva, Madrid. 201 p.

[22] Janoschka, M.; Sequera, J. y Salinas, L. (2014): “Gentrificación en España y América Latina. Un diálogo crítico”. Revista Norte Grande, 58, Santiago de Chile, pp. 7-40.

[23] Hiernaux, D. y González, C. I. (2014): “Turismo y gentrificación: pistas teóricas sobre una articulación”. Revista de Geografía Norte Grande, 58. Santiago de Chile, pp. 55-70.

[24] Mansilla, J. A. (2018): “Vecinos en peligro de extinción. Turismo urbano, movimientos sociales y exclusión socioespacial en Barcelona”. Pasos, revista de turismo y patrimonio cultural, Vol. 16, N.º 2. Universidad de La Laguna, La Laguna, pp. 279-296.

[25] Crespi, M. y Mascarilla, O. (2018): “La transformación y gentrificación turística del espacio urbano. El caso de la Barceloneta (Barcelona)”. Eure, Vol. 44, Nº 133. Santiago de Chile, pp. 51-70.

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3.4.2. Localización de los apartamentos turísticos (Cont.)

La diferenciación tipológica de los inmuebles por barrios (casa unifamiliar de 1, 2 y 3 plantas entre medianeras, y casa bloque plurifamiliar de 4 y + plantas entre medianeras), permite establecer las relaciones de ubicación contenidas en la Tabla 6.

En síntesis, se observan ubicaciones preferentes en plazas (Concepción, Mayor, Santiago, Santa Clara, San Juan, Galarza) con garantías de mayores cuotas de centralidad y visibilidad, así como en los espacios abiertos anteportas y calles adyacentes a ellas, por las que se garantiza la accesibilidad y mayores posibilidades de aparcamiento, teniendo en cuenta las limitaciones de los espacios públicos en la compacta trama medieval-renacentista cacereña.

Tabla 6. Tipología de inmuebles, alturas y localización de Apartamentos Turísticos. 

Fuente: Elaboración propia. Edificios singulares: CM (3); S (7) SC (1)

3.4.3. Efectos positivos sobre la rehabilitación de viviendas

El proceso reciente de la rehabilitación de viviendas en el Conjunto Histórico de Cáceres se encuentra directamente vinculado a la eclosión de más de un centenar de Apartamentos Turísticos entre 2010 y 2019, con progresión geométrica en el último lustro. Para su caracterización se han consultado los Expedientes de Obras de Rehabilitación y Reforma del Consorcio de la Ciudad Histórica (Tabla 7), encargado de la emisión de los informes técnicos preceptivos para las licencias de reforma que tramita el Ayuntamiento (viviendas, locales, negocios...) en todo el ámbito del Plan Especial de Protección y Revitalización.

Las licencias de obra mayor pasaron de 24 en 2016 a 76 en 2017 y 144 en 2018, con incremento del 600%; las licencias de obra menor crecieron de 177 a 250 en idéntico periodo, con saldo positivo del (41,2%).

Tabla 7. Conjunto Histórico de Cáceres: Expedientes de obras de rehabilitación (2013-2019)

Fuente: Consorcio de la Ciudad Histórica. Elaboración propia. 2019*: Datos hasta el 31 de marzo.

Las intervenciones que se realizan en el patrimonio construido para rehabilitarlo como alojamiento turístico están completamente condicionadas por la normativa técnica. La legislación estatal en materia de Edificación (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación y R.D. 314/2006 del Código Técnico de la Edificación que la desarrolla), presenta en la práctica severas incompatibilidades con la realidad de las construcciones existentes en los centros históricos y en el medio rural, que hipotecan los objetivos de la Ley. Es necesario trabajar activamente en los diferentes niveles administrativos para compatibilizar todas las normas y evitar que las actuaciones rehabilitadoras se conviertan en un galimatías técnico (en el desarrollo normativo y en la formación multidisciplinar y coordinación de los técnicos de la Administración). Las principales incompatibilidades son:

• La exigencia técnica de seguridad estructural en los edificios de fábrica o de mampostería (más del 50% del patrimonio construido existente en los pequeños municipios extremeños), tipologías estructurales que no se contemplan siquiera en las normas técnicas oficiales existentes: Ni el patrimonio existente cumple unas normas del siglo XXI (obviamente), ni estas normas han tenido en cuenta su verdadera construcción (materiales y sistemas constructivos), sino que fueron pensadas con técnicas de edificios nuevos.

• La exigencia de eficiencia energética del Código Técnico de Edificación (C.T.E.) a los edificios preexistentes, sin reconocer las eficientes estrategias energéticas pasivas del patrimonio histórico (muros gruesos, huecos pequeños, cubiertas continuas…), e imponiendo sistemas de instalaciones que llegan a resultar incompatibles con las construcciones existentes.

• La obligatoria instalación de placas solares incompatibles con el paisaje urbano histórico, salvo interpretaciones arbitrarias que generan inseguridad jurídica a los proyectistas y a los promotores.

La Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbana, que creó grandes expectativas para hacer posible sus objetivos, ha propugnado un cambio de rumbo desde la edificación de nueva planta a la de rehabilitación (restauración, adaptación a nuevos usos, ampliación, reforma, consolidación…), pero nace viciada por no dar respuesta a la gran pregunta: ¿De dónde se obtiene la financiación necesaria para las actuaciones rehabilitadoras? Porque los promotores privados y públicos esperan el maná de las ayudas públicas para ello, que ahora se saben insuficientes. Implica la ley, además, unos notables incrementos de coste, debido al aumento de las exigencias de eficiencia energética.

En la actualidad, gran parte del presupuesto de una obra de rehabilitación se invierte en la consecución de exigencias técnicas, a veces incompatibles con la obra gruesa existente del propio edificio rehabilitado (cimentación, estructura portante, estructura horizontal, estructura de cubierta). En su lugar, esta ley tendría que haber compatibilizado las exigencias técnicas con las patrimoniales, adaptando, por ejemplo, las exigencias de seguridad estructural de las edificaciones existentes de fábrica y madera. De esta manera, gran parte de la edificación existente podría haberse integrado dentro de la edificación final rehabilitada, ahorrando con ello grandes sumas económicas. Pero es obvio que no se ha pensado en ello.

De cualquier forma, resulta evidente que la apertura de los apartamentos ha supuesto la rehabilitación mayoritaria, por emprendedores locales, de viviendas que se encontraban en estado crónico de abandono por carencia de ayudas públicas.

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3.4.2. Localización de los apartamentos turísticos

En cuanto a la localización de los apartamentos disponibles hay que advertir el carácter selectivo que ha seguido, al buscar una ubicación preferente dentro del área del Conjunto Histórico. Concretamente, de los 132 establecimientos abiertos hasta el 30 de mayo de 2019, el (91%) se ubicaban dentro de él, si bien su distribución no es homogénea por zonas: Ciudad Monumental (10,6%), Santiago (31,8%), Margallo (18,9%), San Juan (16,7%), Santa Clara (9,1%) y Ribera del Marco (3,8%). Ni en Huertas, ni en San Francisco, se localizan apartamentos.

Tres razones explican esta distribución:

• Ubicación en el área del Conjunto Histórico vinculada al interés turístico-patrimonial de esta zona (Casco Antiguo intramuros y Centro Histórico), que, asimismo, aglutinan un elevado porcentaje de equipamientos dirigidos al turista (museos, centros de interpretación, puntos de información turística, etc.) y concentra una extensa oferta de restauración.

• Existencia de un elevado porcentaje de viviendas vacías de pequeño o mediano tamaño, circunstancia que favorece su rehabilitación y explotación turística.

• Diferente tipología arquitectónica de los inmuebles.

Figura 5. Localización de apartamentos turísticos Fuente: Elaboración propia.

Elaboración propia. 

Tabla 5. Conjunto Histórico y Ensanches: Distribución de apartamentos turísticos y oferta de plazas por barrios

Fuente: Dirección General de Turismo. Elaboración propia 

A escala de barrios se puede precisar lo siguiente:

• En el Cascol Antiguo intramuros, con arquitecturas singulares dominantes y máximas restricciones de accesibilidad, los (A.T.) se localizan en los adarves periféricos, junto a las antiguas puertas o en la Judería, como espacio popular con encanto, que está revalorizándose con estos alojamientos. Como se comprueba en la Tabla 6 utilizan caserío popular elemental, con altura dominante de 2 plantas.

• En el barrio de Santiago, ordenado por su iglesia y su plaza, los (A.T.) se han agrupado en su corredera -8- y en las calles radioconcéntricas emblemáticas (Caleros -7-; Camberos -6-; Moreras -4-; Muñoz Chaves -5-). En este sector, se ubican mayoritariamente en inmuebles de 3 plantas, fruto de las reformas interiores, y de 2 plantas, altura modal del caserío-tipo de los barrios extramuros.

• En el barrio de San Juan, extramuros, de factura paralela al de Santiago, destaca el espacio emblemático de la Plaza Mayor de Cáceres -5- que, tras cuatro decenios de haber vivido -increíblemente- de espalda a la rehabilitación residencial y a la regeneración, -pese a ser desde 1986 la antesala del Casco Antiguo, Patrimonio Mundial-, en el momento presente y en el futuro inmediato se va a convertir en el epicentro de los (A.T.) de Cáceres, por la obras en curso, aprovechando su centralidad máxima, y su peatonalización como lugar de encuentro, ocio y disfrute públicos. Las arquitecturas burguesas de 4 plantas y generosos espacios internos favorecen la concentración. No obstante, la mayor concentración de (A.T.) se produce en la calle Maestro Sánchez Garrido (Baluart Apartments Cáceres) con 15 unidades de alojamiento y 30 plazas.

• El barrio de San Clara, cuyo nombre deriva de la Plaza de Santa Clara -4-, espacio abierto ante la antigua Puerta de Mérida y sus calles adyacentes, contiene un caserío popular de 2 plantas, cuya remodelación cuenta con el beneficio de ser la Puerta de Mérida el único acceso motorizado posible al Casco Antiguo, y la Plaza de Santa Clara el distribuidor obligado hasta la Plaza de San Juan.

• Margallo es una calle del antiguo Barrio Nuevo, eje del primer ‘ensanche’ renacentista de Cáceres (XVI), con plano radial de calles longilíneas, desde la Plaza Mayor hasta la Era de los Mártires. La Plaza de la Concepción, resultante de la desamortización del convento homónimo y conectada con la Plaza Mayor a través de la calle General Ezponda, contiene hoy la mayor concentración de (A.T.) -en tres edificios de 3 plantas-. El inmueble número dieciocho reúne 18 unidades de alojamiento, 13 habitaciones y 36 plazas. El caserío de ambas calles (Barrio Nuevo y Margallo) fue remodelado en el siglo XIX con viviendas burguesas de 3 alturas, hoy abandonadas en su mayoría, que suponen un buen reclamo para esta nueva actividad. Este sector cuenta con la ventaja incomparable de proximidad al Parking Galarza, sito en la Plaza Obispo Galarza, aparcamiento disuasorio de 4 plantas + sótano y 240 plazas, en el borde mismo del Conjunto Histórico.

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3.4. El fenómeno de los apartamentos turísticos en Cáceres

Como se apuntó en la contextualización inicial del fenómeno de los apartamentos turísticos (A.T.), esta tendencia mundial tiene comportamientos miméticos globales, pero soluciones específicas a distinta escala urbana, según lo situemos en el corazón de grandes ciudades metropolitanas (adquisición de pisos turísticos por Fondos de Inversión) o de pequeñas ciudades capitalinas (con inversores locales).

La comercialización de los pisos turísticos se viene realizando desde 2008 a través de plataformas web (Airbnb, Homeway) que ponen en contacto directo al propietario con el cliente en cualquier parte del mundo, sin que darse de alta en estas páginas web requiera tener licencia ni registro oficial. De hecho, en la página Airbnb de Cáceres (2016) se ofertaban 115 viviendas disponibles que alquilaban cuartos, aprovechando el vacío legal.

Para el empresario, el interés de inversión en (A.T.) se explica por los menores costes laborales, al precisar menos personal de atención al cliente y menor mantenimiento. Para el turista, el (A.T.) es la opción más económica de alojamiento (entre 50 y 90 €/noche- para dos personas) y de mayor espacio si viaja en familia que el hotel, unido a la organización autónoma de comidas y cenas, con ahorro de la cuenta del restaurante, dado que alojamiento y restauración son las dos partidas más importantes y onerosas del gasto turístico.

En la literatura sobre el tema se da por hecho que los principales usuarios de los (A.T.) pertenecen a la generación de los ‘Millennials’, con edad entre 20 y 35 años, trabajo y deseos de viajar de modo independiente. En pequeñas ciudades de 96.000 habitantes, como Cáceres, la moda de los apartamentos turísticos (A.T.), responde a motivaciones idénticas, pero con soluciones específicas. Los ‘Millennials’ sin coche no son los clientes de los (A.T.) de Cáceres. El perfil más habitual de huésped lo conforman familias con hijos y con otros miembros y amigos, atraídos por el patrimonio y por la oferta de eventos culturales y festivales de gancho (Womad, Irish Fleadh, Extremúsika…). Los turistas han descubierto la sensación de pasar las vacaciones slow con libertad y autonomía, como si se tratase de su segunda casa.

Se oferta calidad y confort, como motores de la diferenciación turística, contrastada con notable alto en la reputación online de plataformas de búsqueda, pudiendo agrupar a toda la familia o amigos en el apartamento. Dicha oferta, con tarifas iguales o inferiores a 100-200 € / 4 ocupantes en fin de semana, tiene el aliciente añadido de estar enclavada en el Casco Antiguo, Patrimonio Mundial. Las plazas de los (A.T.) se llenan en temporada alta y periodos especiales (Semana Santa con declaración de Interés Turístico Internacional), puentes y fines de semana de primavera y otoño. En verano se nutren, sobre todo, del turista de paso N-S o E-O que realiza pernoctación de una noche. La demanda acusa la estacionalidad y la semanal diaria de lunes a viernes, con el trimestre de enero-marzo como periodo duro de baja ocupación.

3.4.1. Dinámica de crecimiento

El análisis de la evolución del número de los (A.T.) en la ciudad de Cáceres, desde la apertura del primero en noviembre del 2006 al 30 de mayo de 2019, expresa, sin duda, un crecimiento exponencial que se puede segmentar en dos fases (Figura 4):

• Fase de lento crecimiento. Esta etapa ocupa el espacio temporal comprendido entre el año 2006 y finales del año 2016, periodo de 11 años completos en el que se abrieron 37 apartamentos, con una oferta de plazas que alcanzaba las 218.

• Fase de crecimiento acelerado. Esta etapa comprende desde el 1 de enero de 2017 al 30 de mayo de 2019 (29 meses) en la que se han abierto 95 establecimientos, dándose además la circunstancia de que se aprecia una clara aceleración anual del fenómeno: en 2017, de los 74 expedientes informados por el Consorcio, 14 eran de (A.T.); en 2018, de 169 informados, 49 eran de (A.T.) y en el primer trimestre de 2019, de 50 informados, 26 eran de (A.T.).

 • A finales de junio de 2019, la Dirección General de Turismo de la Junta de Extremadura aportó el censo de 132 (A.T.) con 608 plazas.

Figura 4. Crecimiento del número de apartamentos turísticos de la ciudad de Cáceres en el periodo 2006 a mayo de 2019.

Elaboración propia con datos de Dirección General de Turismo. Junta de Extremadura

Se prevé que el ritmo de aperturas se acelere a corto plazo, tras la verificación, a pie de calle, de lo expuesto en los anuncios de obras de diversos edificios del Conjunto Histórico en proceso de rehabilitación.

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3.3. Nivel de crecimiento del turismo en Cáceres

La ciudad de Cáceres cuenta con una oferta de alojamientos en la que están presentes establecimientos de carácter hotelero y extra-hotelero. Los alojamientos rurales, por su parte, teniendo en cuenta que tienen limitada su presencia a localidades menores de 20.000 habitantes, no aparecen representados en el casco urbano, si bien hay una casa rural en su término municipal, que es el de mayor tamaño superficial de España (1.761 km²). La vigente Ley de Turismo de Extremadura (Ley 2/2011, de 31 de enero, modificada en 2018 en alguno de sus artículos) recoge que los alojamientos hoteleros se clasifican en hoteles y hoteles-apartamentos (1 a 5 estrellas), hostales (1 y 2 estrellas) y pensiones (categoría única). Por su parte, los alojamientos extra-hoteleros se clasifican en apartamentos turísticos, albergues turísticos y campamentos de turismo, además de zonas de acampada. En la Tabla 2 se recoge el estado actual de la oferta de alojamientos existente a fecha de mayo de 2019, comparada con la situación previa del año 2010 ya estudiada[19].

Tabla 2. Evolución del número absoluto de plazas en establecimientos hoteleros y extra-hoteleros de la ciudad de Cáceres (2010-mayo 2019).

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la Dirección General de Turismo. Los datos de 2019 se refieren al mes de mayo.

De modo resumido se puede señalar la existencia de un retroceso de la oferta alojativa de carácter hotelero de algo más de 180 plazas (pensiones, hostales y hoteles), como consecuencia del cierre de un hotel de 4 estrellas en el periodo objeto de estudio. El resto de las categorías hoteleras reconocidas por la normativa no manifiesta cambios significativos, motivo por el que cabe hablar de un periodo de consolidación de la oferta, tras soportar y finalmente haber superado una crisis económica traducida en el consumo de los turistas nacionales que, a la postre, constituyen la principal fuente de demanda de los destinos de interior. Esta afirmación se sustenta en el dato de los grados de ocupación recogidos en la Tabla 2, que parten de guarismos que van de menos a más en el periodo comprendido entre 2010 y 2019.

Comportamiento diferente tuvieron en este periodo los alojamientos extra-hoteleros en la figura del apartamento turístico, única tipología que experimenta en este periodo un crecimiento sobresaliente, alcanzando en el año 2019 un peso del (16,4%) del total de plazas ofertadas (hoteleras, extra-hoteleras y rurales), frente a un insignificante (2,2%) del año 2010.

La demanda del turismo de Cáceres, en el periodo objeto de estudio, muestra un comportamiento alcista, especialmente en el periodo 2016-2018, una vez que la fuerte crisis económica se vio, al menos en parte, superada. A continuación, se detallan los aspectos más sobresalientes de las variables cuantificadas en las Tablas 3 y 4.

Una de las medidas más significativas del crecimiento de la demanda se deriva del incremento de viajeros. De acuerdo con las cifras del INE, el número de viajeros creció en el periodo 2010- 2018 en los establecimientos hoteleros (Tabla 4), tanto en su vertiente de viajeros nacionales como internacionales. En términos absolutos, los viajeros españoles experimentaron un mayor incremento que los internacionales, si bien en términos relativos el mayor crecimiento afectó a los viajeros extranjeros (116,4% frente al 24,5%). El caso de los apartamentos turísticos también experimenta un incremento sustancial de viajeros, aunque, en este caso, el mayor crecimiento absoluto y relativo recae en los viajeros nacionales (242% frente al 212%).

El número de pernoctaciones también ha crecido, en línea con lo ocurrido con los viajeros. En los establecimientos hoteleros las pernoctaciones de los viajeros nacionales crecieron un (25%), al tiempo que los extranjeros lo hicieron en un (102%). Dicho crecimiento se cifró en los apartamentos turísticos en un (206%), entre los viajeros nacionales, y en un (158%) entre los viajeros internacionales. Como se puede comprobar no existe una correlación exacta entre el crecimiento porcentual de viajeros y pernoctaciones, como resultado de que las estancias medias han variado.

Para el análisis de la evolución del grado de ocupación se han tomado como referencia los meses de ocupación más baja (enero) y más alta (agosto). En relación a los establecimientos hoteleros (Tabla 3), se aprecia que tanto en enero como en agosto la ocupación crece de forma sostenida, con alguna excepción, en el periodo 2010/2018. Concretamente, durante enero la ocupación sube un (11,57%) en el periodo estudiado, mientras que en agosto lo hace en un (13,91%). En el caso de los apartamentos turísticos (Tabla 4), el crecimiento se manifiesta de forma tímida en enero y de modo extraordinario en agosto, en el periodo 2013-2018. Además, hay que tener en cuenta que en el periodo analizado el número de plazas de apartamentos turísticos creció de forma exponencial, circunstancia que evidencia que estos alojamientos gozan de una demanda en clara expansión.

Por último, de acuerdo con los datos del INE, el empleo creció en los alojamientos hoteleros y apartamentos turísticos en cifras absolutas que pueden calificarse de modestas. Aun así, es importante reseñar que el empleo creció en el periodo analizado, con el consiguiente beneficio para una ciudad en la que el paro alcanzó en el año 2013 el (25,29%) y que cerró 2018 con un paro del (19,05%) (datosmacro.expansión).

Tabla 3. Establecimientos hoteleros de Cáceres.

Fuente: INE. Encuesta de Ocupación Hotelera años 2010, 2013, 2016 y 2018.

Tabla 4. Apartamentos turísticos de Cáceres.

Fuente: INE

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[19] Rengifo, J.I.; Campesino, A.-J.; Sánchez, J. M. (2015). “El turismo en la ciudad de Cáceres (1986-2010): un cuarto de siglo emblemático”. Boletín de la Asociación de Geógrafos Españoles, nº 67. Asociación de Geógrafos Españoles, Madrid, 375-401.

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3.2.2. Rehabilitación residencial

Desde 1982, por ‘rehabilitación integrada’ entendió el Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo (MOPU) “el conjunto de intervenciones, coherentes y programadas, tendentes a potenciar los valores edificatorios, sociales, funcionales y ambientales de tejidos urbanos y rurales consolidados, con los objetivos de conseguir la repoblación social y la devolución de la multifuncionalidad perdida”[16]. En consecuencia, la rehabilitación es una práctica de acupuntura, multidisciplinar, trasversal y muy compleja, tanto en términos técnicos como de gestión política administrativa. El instrumento ejecutor iba a ser la Oficina Técnica del Área de Rehabilitación Integrada (ARI) multiusos, encargada de rehabilitar viviendas degradadas, realizar informes para la Comisión de Patrimonio, gestionar permisos de obras y tramitar ayudas y subvenciones públicas para la recuperación de inmuebles destinados a vivienda, mediante obras mayores integrales o menores parciales. Por desgracia, se ha denominado rehabilitación a cualquier chapuza y se han rehabilitado edificios sin conocimiento del uso final, con marcada indisciplina de los propietarios al hacer caso omiso del deber legal de conservación de los edificios para mantenerlos en perfectas condiciones de policía, higiene y ornato público. Los modelos rehabilitadores de Vitoria-Gasteiz y Santiago de Compostela constituyen referencias emblemáticas de buenas prácticas.

Desde mediados de los años setenta, el Centro Histórico de Cáceres perdió la función residencial y desde entonces las casas-palacio patrimoniales del Casco Antiguo han experimentado emblemáticas rehabilitaciones formales y cambios de uso, pero no así las arquitecturas burguesas y populares del Centro Histórico, proceso agudizado por el inmenso error de planificación urbanística-universitaria de no acoger el campus interno de la Universidad de Extremadura, como sí lo hizo la ciudad de Toledo[17].

Desde su creación en 1994, hasta 2012, la Oficina Municipal de Rehabilitación de Cáceres tramitó más de 1.500 expedientes de rehabilitación de viviendas en el Conjunto Histórico, con un montante total de unos 9.000.000 de euros de subvenciones, procedentes tanto del Estado como de la Junta de Extremadura. Por término medio, los propietarios de los inmuebles, objeto de obras de mejoras, consiguieron unos 6.000 euros de subvención. A lo largo de los primeros 18 años de funcionamiento se constató una media de 85 a 90 intervenciones al año, aunque con un descenso apreciable a partir del inicio de la crisis en el sector inmobiliario (1998-2007). El 31 de diciembre de 2012, el Gobierno PP de la Junta de Extremadura clausuró las 22 ARIs repartidas por otros tantos Conjuntos Históricos de la región, manteniéndose la de Cáceres con competencia sobre 1.756 inmuebles y 3.886 viviendas del Conjunto Histórico.

Según José Luis Sánchez de la Calle, arquitecto técnico responsable del ARI, en la década 2002-2012, el volumen de expedientes fue decayendo progresivamente: de los 105 (2001), la cifra pasó a 99 (2003), 100 (2004), 65 (2005), 64 (2006), 55 (2007), 42 (2008), 25 (2009), creciendo a 57 (2010) y 50 (2011), y 21 (2012), una quinta parte de los contabilizados en 2001. La mayoría de las intervenciones en viviendas se limitó a obras menores de reformas y conservación y, en menor medida, a obras mayores de rehabilitación integral, que abundaron entre 2001 y 2009. Se duplicaron en número a partir de 2010, porque cambiaron la figura del demandante de subvenciones, y el modelo de expediente rehabilitador, al ser el vecino residente el que deseaba arreglar las deficiencias de su vivienda, mediante reformas de baños, cocinas y cubiertas. El mayor número de intervenciones se localizó en Plaza de Santa Clara, Caleros, Tenerías, Margallo y Barrio Nuevo.

A mediados de 2014, se mantenían aún zonas degradadas en Santiago, Ribera del Marco, Parras, Barrio Nuevo y Margallo, con arquitecturas notables del XIX y XX y grandes viviendas de 2 y 3 alturas (planta del servicio, planta principal, desvanes...), que los propietarios abandonaron al trasladarse al Ensanche de Cánovas. De las 3.886 viviendas incluidas en la zona de intervención del PEPRPACC, más de un 12% seguían desocupadas y el resto necesitaban el lógico mantenimiento, especialmente en esta coyuntura en la que muchas familias abandonaron la idea de comprar otro inmueble, prefiriendo reformar su hogar, con el aliciente añadido de la caída de los precios hasta un 35% en estos años.

En este contexto de crisis, al Plan Estatal de Fomento de la Vivienda en Alquiler se unió la aprobación de la estatal Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (BOE, 153, de 27/06/2013), que introdujo novedades sobre el deber de conservación edificatoria de las viviendas por los propietarios, el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) con cumplimiento de la normativa de accesibilidad, y la Certificación de Eficiencia Energética, obligatoria desde el 1 de junio de 2013.

Es un axioma que las políticas de rehabilitación y de regeneración urbanas se aplican, sistemáticamente, en tiempos de crisis urbanística y arquitectónica, cuando no hay posibilidad de seguir especulando con el ladrillo y hay mucho tiempo para repensar la ciudad. La burbuja inmobiliaria de la ‘década prodigiosa’ entre 1997 y 2007 supuso la pérdida de 1,5 millones de puestos de trabajo entre 2007 y 2011 y el despilfarro actual de 773.000 viviendas vacías.

Rehabilitación y regeneración urbanas parecían los antídotos anticrisis para aprovechar el inmenso capital fijo heredado de viviendas en el suelo urbano consolidado. Los nuevos proyectos de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas tendrían que insertarse en el planeamiento especial de protección y supeditarse a sus determinaciones normativas, para erradicar la práctica generalizada de que proyectos, a calzador, obliguen a la revisión puntual de los planes especiales para satisfacer veleidades políticas e intereses especulativos.

3.2.3. Planeamiento y gestión patrimonial

Cáceres dispone de Plan General Municipal, con vigencia desde su publicación en el Diario Oficial de Extremadura (DOE 30-03-2010), conforme a lo normado por la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura (LSOTEX), sustituida por la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de Ordenación Territorial y Urbanística Sostenible de Extremadura (LOTUS), que entró en vigor el 27 de junio de 2019.

Tres decenios después de su aprobación, el Plan Especial de Protección y Rehabilitación del Patrimonio Arquitectónico de la Ciudad de Cáceres (PEPRPACC) se mantiene vigente, pero completamente obsoleto en sus determinaciones, por la negativa de revisión de las distintas corporaciones municipales. No obstante, la mesa de contratación del Ayuntamiento adjudicó -por fin- su revisión el 15 de diciembre de 2017 -28 años después de su aprobación-, al estudio salmantino de Fraile Arquitectos, dirigido por Juan Carlos García Fraile, que también redactó el Plan Director de la Muralla.

En cuanto a la gestión del patrimonio, el Consorcio Cáceres Ciudad Histórica se encarga de ello, aunque de forma tardía, respecto de lo ocurrido en otras ciudades patrimoniales. De 2010 a 2012, Cáceres dispuso del primer Consorcio Cáceres 2016, para gestionar el “Plan Estratégico Cáceres 2016: de Intramuros a Europa” y la candidatura de Cáceres a Ciudad Europea de la Cultura 2016, cuya no consecución determinó su finiquito. Un año después, una nueva Corporación municipal creó el Consorcio Cáceres Ciudad Histórica (2013) para la gestión rehabilitadora y la conservación patrimonial, donde se reubica la Oficina de Rehabilitación (1994), rebautizada desde 1997 como Oficina Municipal del Área de Rehabilitación Integrada (ARI). Esta herramienta gestora, presente en otras ciudades patrimoniales, funciona en Cáceres participada por tres instituciones: Ayuntamiento (40%), Junta de Extremadura (40%) y Diputación Provincial (20%) y los técnicos que coordinan las actuaciones (aparejadores, arqueólogos, interventor…) son funcionarios de las mismas. En 2014 se aprobó el exiguo presupuesto de 155.000 euros para 2015, fijando como sede la Casa Torremochada. Los fines del Consorcio residen en hacer entender que el legado histórico, artístico y arquitectónico de Cáceres ha de ser compatible con la rehabilitación, revitalización y repoblación, como mejores instrumentos para su conservación. Entre sus funciones se contemplan la promoción, ejecución y gestión de proyectos, además de impulsar la coordinación de inversiones que se proyecten por las tres administraciones. Para la gestión de sus objetivos el Consorcio podrá adquirir, enajenar, reivindicar, permutar e hipotecar todo tipo de bienes, al igual que celebrar contratos, concertar créditos y establecer y explotar obras y servicios[18].

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[16] García, E.; Oria, J.; Crespo, S.; Benito, Mª. M. (1982): Rehabilitación integrada de Cudillero. Servicio de Publicaciones del MOPU. Oviedo, 308 p.

[17] Campesino, A.-J. y Salcedo, J.-C. (2014): “Campus universitarios en ciudades patrimoniales: contrastes entre Cáceres y Toledo”. Cuadernos del Instituto Antonio de Nebrija (CIAN - Historia de las Universidades), Vol. 17/ Nº 1. Universidad Carlos III, Madrid, pp. 101-137. Edición digital www.uc3m.es/cian

[18] Sellers, J. (2017): “La gestión del Casco Antiguo de Cáceres, Patrimonio Mundial”, en Campesino, A.-J. y Salcedo, J.-C. (Dirs.). Guadalupe (Cáceres): Gestión turística del Patrimonio Mundial. Diputación Provincial de Cáceres, Servicio de Publicaciones, Cáceres, pp. 147-150.

LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS EN LA CIUDAD DE CÁCERES: REHABILITACIÓN Y REFUNCIONALIZACIÓN DEL CONJUNTO HISTÓRICO.

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3.1.2. Recursos patrimoniales

Sin duda, el patrimonio arquitectónico contenido dentro del Conjunto Histórico es el recurso básico del turismo cacereño, con la imagen de marca internacional que le confiere la declaración de Patrimonio Mundial. En este ámbito se ubica la mayoría de los Bienes de Interés Cultural (BIC), desde que en 1930 fuera protegida la muralla almohade, por lo que la distribución de los BIC de Cáceres afecta, básicamente, a tres áreas (Figura 3):

• Casco Antiguo Intramuros (Ciudad Monumental), delimitado por la muralla del siglo XII y afectado por las declaraciones de Conjunto Histórico (1949) y Patrimonio Mundial (1986). Asimismo, incluye diez BIC declarados bajo la categoría de Monumento.

• Centro Histórico / Conjunto Histórico, que comprenden todo el espacio objeto de estudio, con excepción del Casco Intramuros. En esta zona se localizan 8 BIC, todos ellos declarados bajo la figura de Monumento.

 • Zonas externas al Conjunto Histórico, con el resto de BIC de Cáceres dispersos por un espacio periurbano amplio, con categorías patrimoniales diversas.

Figura 3. Localización de los BIC de la ciudad de Cáceres.

Fuente: Elaboración propia

3.2. Rehabilitación y refuncionalización: Planeamiento y gestión patrimonial

3.2.1. Rehabilitación patrimonial

En un diagnóstico previo sobre la gestión del patrimonio cacereño[13], el autor puso de manifiesto la dicotomía de procesos rehabilitadores, entre el modesto caserío de arquitecturas vernáculas del Centro Histórico, con infraviviendas en abandono y deterioro por insolvencia de los propietarios y carencia de ayudas públicas a la rehabilitación, y las arquitecturas singulares del Casco Intramuros, objeto de rehabilitación elitista y de cambio de usos (del residencial al terciario), mediante cuantiosas inversiones públicas y privadas. Estas rehabilitaciones han sido costeadas por esfuerzos económicos de instituciones, fundaciones y empresarios privados que han permitido abrir palacios al uso turístico[14], así como habilitarlos para nuevos usos administrativos, hoteles, restaurantes, museos, centros culturales y equipamientos universitarios[15].

Entre las intervenciones destacan, por sus características y el dinamismo que aportan, las llevadas a cabo por fundaciones privadas:

• Fundación Mercedes Calles y Carlos Ballestero en el Palacio de los Becerra (XV-XVI). Inaugurada en abril de 2006, tras una rehabilitación emblemática de la sede, superior al millón de euros, la Fundación alcanzó el 10 de abril de 2009 (Viernes Santo) los 3.697 visitantes, cifra techo desde su inicio, llegando en 2014 a superar la cifra del millón de visitas, y en junio de 2019 la cifra de 1.611.914 visitantes.

• Fundación Helga de Alvear en la Casa Grande. Desde el 3 de junio de 2010, el Centro de Artes Visuales Helga de Alvear se ubica en la Casa Grande, arquitectura burguesa regionalista montañesa de 1910, tras el primer proyecto museístico de los arquitectos Emilio Tuñón y Luis Moreno Mansilla.

• Fundación Tatiana Pérez de Guzmán el Bueno en el Palacio de los Golfines de Abajo. Se constituyó en abril de 2012 con el objetivo de gestionar el patrimonio legado por su impulsora. En junio de 2013, tuvo lugar la presentación oficial en Cáceres, en la sede del Palacio de los Golfines de Abajo (XV-XVI) -que alojó a los Reyes Católicos en 1477 y 1478, con el escudo real en fachada-. La última fase de musealización contó con una inversión de 300.000 euros de fondos propios, a través de un proyecto dirigido por un equipo de investigación del Departamento de Historia del Arte de la Universidad de Extremadura, al objeto de conservación y restauración del patrimonio histórico, e impulso de la investigación científica, de la naturaleza y el medio rural. En 2018 censó 30.000 visitantes.

De enorme interés resulta reseñar, asimismo, el papel jugado por entes y planes en materia de intervención. A continuación, se detallan los que han resultado claves:

• Plan Director de Intervención de la muralla de Cáceres. La muralla almohade del siglo XII cuenta con un perímetro de 1.140 m, 22 torres albarranas, 9 torres de flanqueo, 3 puertas y 2 accesos. Los lienzos de la muralla se encuentran incompletos por la desaparición de varios tramos en el siglo XIX, a tenor de la ordenanza municipal que permitía el desmantelamiento de la misma para ganar metros que incorporar a las viviendas o reutilizar el material para construcción. El Diario Oficial de la Unión Europea publicó el anuncio de licitación del concurso público para la redacción del Plan Director de la Muralla (2016), como fase previa a la realización de trabajos, con presupuesto de licitación de 280.000 euros, disponiendo la empresa adjudicataria de 8 meses para la definición de las intervenciones. Según especificaba el pliego de condiciones, el Plan Director debía incluir estudios previos, análisis y un nuevo diagnóstico de la muralla. Para ello se requería la realización de pruebas físico-químicas y análisis por ultrasonidos. En enero de 2018, una inversión inicial de 1.000.000 de euros, con financiación del 70%, procedente de los ministerios de Fomento y Educación, -a través de la Comisión Mixta del 1,5% cultural-, y del 30% del Ayuntamiento de Cáceres, iba a permitir abordar en una primera fase la restauración del bastión, lienzos y torres del sector SE, el tramo más deteriorado, conforme al Contrato de Servicio de Asistencia a la Redacción del Proyecto y Dirección de Obras de la Restauración de la Muralla de Cáceres.

• Consorcio Cáceres Ciudad Histórica. Es obligado valorar el trabajo realizado, en materia de intervenciones, del Consorcio Cáceres Ciudad Histórica, cuyas tareas se han centrado en el mantenimiento, conservación, renovación, apertura al turismo y accesibilidad del patrimonio. La apertura al público en 2014 de la Torre del Palacio de Diego de Ovando o de las Cigüeñas (XVI), sede del Gobierno Militar, se ha convertido en un nuevo recurso turístico que permite la contemplación de la ciudad y territorio en 360º desde la atalaya más alta del Casco Antiguo.

Asimismo, se han producido otras actuaciones patrimoniales dignas de ser reseñadas como la obra de entrada al Oratorio de San Pedro de Alcántara (XVII); la reparación de las humedades del Baluarte de los Pozos, que afectaban al centro de interpretación y a la propia torre (XII); la accesibilidad a la Plaza de San Jorge, mediante rampa integrada con el entorno; la mejora de la señalización del Camino de Santiago a su paso por Cáceres, y la modernización de la señalética con 84 placas de metacrilato en todos los monumentos del Casco Intramuros.

Otras intervenciones, en fase de ejecución, repercutirán sobre la rehabilitación y funcionalidad de inmuebles como la Casa Vargas Figueroa, donde la Congregación de Misioneros de la Preciosa Sangre invertirá 1,5 millones de euros para su reconversión en albergue, un restaurante, una sala de proyectos sociales y un centro de interpretación del patrimonio de los Marqueses de Ovando, linaje que cedió esta casa al obispado cacereño. En la Casa de los Paredes-Saavedra (XIV-XVI), sus actuales propietarios, abordan su rehabilitación con proyecto de Emilio Tuñón para vivienda propia, habilitando once suites para albergue de lujo como prolongación del hotel Atrio 5 estrellas Relais & Châteaux, ubicado a 50 m. Finalmente, sobre la Casa de la Roca o Palacio de Godoy (XVI), ubicado extramuros en la Plaza de Santiago, se ha diseñado un proyecto liderado por el grupo peruano Scipión Perú, para transformar el edificio patrimonial en un hotel de 5 estrellas.

Tras estas intervenciones, Cáceres contaba en el año 2017 con un total de 26 casas-fuertes o casas-palacio que eran parcialmente visitables en la Ciudad Monumental, y que, sumadas a los edificios históricos, elevan hoy el número a 33, frente a los 13 (domicilios y conventos) de uso privado exclusivo. Algunos palacios combinan el doble uso privado de domicilio familiar y público de restauración turística: Golfines de Arriba (XVI), de la familia Churruca y López Montenegro (restaurante Golfines); Saavedra-Torre de Sande (XVI), de la familia del Vizconde de Rodas (restaurante Torre de Sande), con gran atractivo y demanda turística; Casa de Durán de la Rocha, domicilio/taberna Lancelot, y la Casa de Ovando-Aldana, domicilio/restaurante La Cacharrería. Sin duda, el Palacio de Carvajal con su singular torre redonda (XV-XVI), propiedad de la Diputación y sede emblemática del Patronato Provincial de Turismo y Artesanía, sigue siendo la referencia obligada turística-patrimonial de cómo ensamblar el Centro de Interpretación de la Provincia de Cáceres y la finalidad administrativa, siendo permeable y visitable en su planta baja el zaguán con la maqueta de la Ciudad Monumental, el patio renacentista y el renacentista jardín posterior.

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[13] Campesino, A.-J. (2009): “Cáceres: gestión reciente de una ciudad del Patrimonio Mundial (1986- 2008)”, en De las Rivas, J. L. (Coord.). Actas del Simposio Internacional Ciudad sobre Ciudad. Interferencias entre pasado y presente en Europa. Fundación del Patrimonio Histórico de Castilla y León, y Caja Duero. Valladolid, pp. 291-325.

[14] Campesino, A.-J. (2004): “La revitalización patrimonial con fines turístico-culturales”, en Pardellas, X. X. (Ed.). Potencial turístico de territorios periféricos. Servizo de Publicacións de la Universidade de Vigo, Vigo, pp. 51-71.

[15] Gil, L. (2013): Cáceres: Rehabilitación de edificios patrimoniales para usos universitarios. Trabajo Fin de Grado, dirigido por el doctor Antonio-José Campesino Fernández. Departamento de Arte y Ciencias del Territorio, Cáceres. (69 p. + Anexo planimétrico). (Inédito).

LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS EN LA CIUDAD DE CÁCERES: REHABILITACIÓN Y REFUNCIONALIZACIÓN DEL CONJUNTO HISTÓRICO

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3. Resultados

3.1. El Conjunto Histórico de la ciudad de Cáceres. Recursos Patrimoniales del turismo cacereño.

En la estructura urbanística de Cáceres consideramos dos áreas urbanas y una administrativa que se corresponden conceptual y zonalmente con otros tantos perímetros físicos: Casco Antiguo: núcleo genético intramuros de la “Ciudad Vieja”, Patrimonio Mundial, con superficie de 7,98 ha. Centro Histórico: tejidos urbanos añadidos al Casco Antiguo desde mediados del s. XIV hasta 1930, con superficie de 54,58 ha. Conjunto Histórico: perímetro administrativo declarado en 1949, que abarca las unidades anteriores, con los añadidos posteriores (1982) y superficie de 62,56 ha.

El territorio objeto de estudio de este trabajo se circunscribe al perímetro del Conjunto Histórico (C.H.), de obligada afección para las determinaciones del Plan Especial de Protección y Revitalización del Patrimonio Arquitectónico de la Ciudad de Cáceres (PEPRPACC), vigente desde marzo 1990 hasta hoy (33 años...). Dicha zona aparece perimetrada en la Figura 1, con división actual en 8 subzonas (Ciudad Monumental; Margallo; Santiago; San Juan; Santa Clara, San Francisco, Ribera del Marco y Huertas).

Según la Oficina Municipal del Área de Rehabilitación Integrada (ARI), el parque inmobiliario del Conjunto Histórico está conformado por 1.756 inmuebles, que contienen 3.886 viviendas y 430 locales comerciales. En 1994 el número de viviendas vacías alcanzaba el 30%[12]. En 2009, alrededor de 650 presentaban algunas deficiencias y el 20% se encontraban sin habitar, con los efectos negativos sobre la conservación de las viviendas colindantes. En 2014, el número de viviendas vacías rondaba el 12%. Con la crisis, los precios se desplomaron un 35%. Asimismo, los locales comerciales presentaban un notable grado de abandono, por la conjunción entre la pérdida de funcionalidad del Centro Histórico y los efectos de la crisis económica, que repercutió sobre el abaratamiento de los alquileres.

Figura 1. Área de Estudio

Fuente: Elaboración propia.

3.1.1. Población residente

A 1 de enero de 2019, la Sección Estadística y Registro del Ayuntamiento computaba para la ciudad 96.452 habitantes (46.358 hombres y 50.094 mujeres) en el Padrón de Habitantes. Una capital en retroceso demográfico, con pérdidas de efectivos en los dos últimos ejercicios de 2017 (-323) y 2018 (-171), por efecto del retroceso natalista (739 nacimientos en 2018), levemente compensado por los inmigrantes extranjeros (+210 en 2018) hasta contabilizar los 2.703 censados, lejos de los 3.416 de 2012. En la Extremadura regresiva (1.079.920 hab.), el éxodo rural es también ya éxodo urbano.

A la zona Centro se adscribe el Conjunto Histórico de Cáceres -mal denominado Casco Antiguo-, compartimentado en ocho barriadas: Ciudad Monumental, Santiago, Margallo, San Juan, Santa Clara, Ribera del Marco, Huertas, y San Francisco (Fig. 1). En este ámbito de 62,56 ha se censan hoy 5.971 habitantes (2.942 hombres y 3.029 mujeres), distribuidos entre: Ciudad Monumental (344), Santiago (1.019), Margallo (1.517), San Juan (1.213), Santa Clara (967), Ribera del MarcoHuertas (216) y San Francisco (698). Entre 2010 y 2019, el retroceso poblacional afectó a todas las barriadas, las más envejecidas y demográficamente frágiles del tejido urbano: Ciudad Monumental (-10,9%), Santiago (-30,8%), Margallo (-1,9%), San Juan (-3,3%), Santa Clara (-21,3%).

Figura 2. Pirámides de población de Cáceres y su Conjunto H.

Fuente: Elaboración propia.

Al solapar las estructuras poblacionales por sexo y edad de Cáceres y su Conjunto Histórico (Fig. 2), observamos morfologías piramidales bulbosas e invertidas, propias de acusados procesos de envejecimiento (más notorio en el C.H.), sin garantías de renovación generacional en razón del crecimiento vegetativo negativo y de la escasa esperanza de flujos inmigratorios, a tenor de la nula oferta laboral derivada de la hipertrofia terciaria administrativa y de la carencia total de industria.

Por grandes grupos de edad, en la ciudad de Cáceres los jóvenes <25 años representan el 24,5% de la pirámide poblacional, y en el C.H. el 17,7% con dominante masculina en ambos casos; los  adultos jóvenes y adultos maduros entre 25 y 59 años, concentran el 50,9% del total urbano y el 55,7% del C.H., con dominancia masculina de 3,5 puntos; los adultos seniles entre 60 y 74 años, con valores del (15,7%) para la ciudad, y dominancia ya femenina de 1,3 puntos, frente al (16,0%) del C.H. con idéntico superávit de mujeres. La mayor esperanza de vida dibuja la reconocida cornisa-sombrilla superior de >75 años, con el (8,9%) y el (10,6%), respectivamente

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[12] Guerrero, M. (1991). “Espacios urbanos sin uso. Las viviendas vacías en el centro histórico cacereño (1990)”. XII Congreso Nacional de Geografía: Sociedad y Territorio. Asociación de Geógrafos Españoles y Universidad de Valencia, Valencia, pp. 509-515.