LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS EN LA CIUDAD DE CÁCERES: REHABILITACIÓN Y REFUNCIONALIZACIÓN DEL CONJUNTO HISTÓRICO.
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3.2.2.
Rehabilitación residencial
Desde
1982, por ‘rehabilitación integrada’ entendió el Ministerio de Obras Públicas y
Urbanismo (MOPU) “el conjunto de intervenciones, coherentes y programadas,
tendentes a potenciar los valores edificatorios, sociales, funcionales y
ambientales de tejidos urbanos y rurales consolidados, con los objetivos de
conseguir la repoblación social y la devolución de la multifuncionalidad
perdida”[16].
En consecuencia, la rehabilitación es una práctica de acupuntura,
multidisciplinar, trasversal y muy compleja, tanto en términos técnicos como de
gestión política administrativa. El instrumento ejecutor iba a ser la Oficina
Técnica del Área de Rehabilitación Integrada (ARI) multiusos, encargada de
rehabilitar viviendas degradadas, realizar informes para la Comisión de
Patrimonio, gestionar permisos de obras y tramitar ayudas y subvenciones públicas
para la recuperación de inmuebles destinados a vivienda, mediante obras mayores
integrales o menores parciales. Por desgracia, se ha denominado rehabilitación
a cualquier chapuza y se han rehabilitado edificios sin conocimiento del uso
final, con marcada indisciplina de los propietarios al hacer caso omiso del
deber legal de conservación de los edificios para mantenerlos en perfectas
condiciones de policía, higiene y ornato público. Los modelos rehabilitadores
de Vitoria-Gasteiz y Santiago de Compostela constituyen referencias
emblemáticas de buenas prácticas.
Desde
mediados de los años setenta, el Centro Histórico de Cáceres perdió la función
residencial y desde entonces las casas-palacio patrimoniales del Casco Antiguo
han experimentado emblemáticas rehabilitaciones formales y cambios de uso, pero
no así las arquitecturas burguesas y populares del Centro Histórico, proceso
agudizado por el inmenso error de planificación urbanística-universitaria de no
acoger el campus interno de la Universidad de Extremadura, como sí lo hizo la
ciudad de Toledo[17].
Desde
su creación en 1994, hasta 2012, la Oficina Municipal de Rehabilitación de
Cáceres tramitó más de 1.500 expedientes de rehabilitación de viviendas en el
Conjunto Histórico, con un montante total de unos 9.000.000 de euros de
subvenciones, procedentes tanto del Estado como de la Junta de Extremadura. Por
término medio, los propietarios de los inmuebles, objeto de obras de mejoras,
consiguieron unos 6.000 euros de subvención. A lo largo de los primeros 18 años
de funcionamiento se constató una media de 85 a 90 intervenciones al año,
aunque con un descenso apreciable a partir del inicio de la crisis en el sector
inmobiliario (1998-2007). El 31 de diciembre de 2012, el Gobierno PP de la
Junta de Extremadura clausuró las 22 ARIs repartidas por otros tantos Conjuntos
Históricos de la región, manteniéndose la de Cáceres con competencia sobre
1.756 inmuebles y 3.886 viviendas del Conjunto Histórico.
Según
José Luis Sánchez de la Calle, arquitecto técnico responsable del ARI, en la
década 2002-2012, el volumen de expedientes fue decayendo progresivamente: de
los 105 (2001), la cifra pasó a 99 (2003), 100 (2004), 65 (2005), 64 (2006), 55
(2007), 42 (2008), 25 (2009), creciendo a 57 (2010) y 50 (2011), y 21 (2012),
una quinta parte de los contabilizados en 2001. La mayoría de las
intervenciones en viviendas se limitó a obras menores de reformas y
conservación y, en menor medida, a obras mayores de rehabilitación integral,
que abundaron entre 2001 y 2009. Se duplicaron en número a partir de 2010,
porque cambiaron la figura del demandante de subvenciones, y el modelo de
expediente rehabilitador, al ser el vecino residente el que deseaba arreglar
las deficiencias de su vivienda, mediante reformas de baños, cocinas y
cubiertas. El mayor número de intervenciones se localizó en Plaza de Santa
Clara, Caleros, Tenerías, Margallo y Barrio Nuevo.
A
mediados de 2014, se mantenían aún zonas degradadas en Santiago, Ribera del
Marco, Parras, Barrio Nuevo y Margallo, con arquitecturas notables del XIX y XX
y grandes viviendas de 2 y 3 alturas (planta del servicio, planta principal,
desvanes...), que los propietarios abandonaron al trasladarse al Ensanche de
Cánovas. De las 3.886 viviendas incluidas en la zona de intervención del
PEPRPACC, más de un 12% seguían desocupadas y el resto necesitaban el lógico
mantenimiento, especialmente en esta coyuntura en la que muchas familias
abandonaron la idea de comprar otro inmueble, prefiriendo reformar su hogar,
con el aliciente añadido de la caída de los precios hasta un 35% en estos años.
En
este contexto de crisis, al Plan Estatal de Fomento de la Vivienda en Alquiler
se unió la aprobación de la estatal Ley 8/2013, de 26 de junio, de
Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (BOE, 153, de 27/06/2013),
que introdujo novedades sobre el deber de conservación edificatoria de las
viviendas por los propietarios, el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE)
con cumplimiento de la normativa de accesibilidad, y la Certificación de
Eficiencia Energética, obligatoria desde el 1 de junio de 2013.
Es
un axioma que las políticas de rehabilitación y de regeneración urbanas se
aplican, sistemáticamente, en tiempos de crisis urbanística y arquitectónica,
cuando no hay posibilidad de seguir especulando con el ladrillo y hay mucho
tiempo para repensar la ciudad. La burbuja inmobiliaria de la ‘década
prodigiosa’ entre 1997 y 2007 supuso la pérdida de 1,5 millones de puestos de
trabajo entre 2007 y 2011 y el despilfarro actual de 773.000 viviendas vacías.
Rehabilitación
y regeneración urbanas parecían los antídotos anticrisis para aprovechar el inmenso
capital fijo heredado de viviendas en el suelo urbano consolidado. Los nuevos
proyectos de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas tendrían que
insertarse en el planeamiento especial de protección y supeditarse a sus
determinaciones normativas, para erradicar la práctica generalizada de que
proyectos, a calzador, obliguen a la revisión puntual de los planes especiales
para satisfacer veleidades políticas e intereses especulativos.
3.2.3.
Planeamiento y gestión patrimonial
Cáceres
dispone de Plan General Municipal, con vigencia desde su publicación en el
Diario Oficial de Extremadura (DOE 30-03-2010), conforme a lo normado por la
Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de
Extremadura (LSOTEX), sustituida por la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de
Ordenación Territorial y Urbanística Sostenible de Extremadura (LOTUS), que
entró en vigor el 27 de junio de 2019.
Tres
decenios después de su aprobación, el Plan Especial de Protección y
Rehabilitación del Patrimonio Arquitectónico de la Ciudad de Cáceres (PEPRPACC)
se mantiene vigente, pero completamente obsoleto en sus determinaciones, por la
negativa de revisión de las distintas corporaciones municipales. No obstante,
la mesa de contratación del Ayuntamiento adjudicó -por fin- su revisión el 15
de diciembre de 2017 -28 años después de su aprobación-, al estudio salmantino
de Fraile Arquitectos, dirigido por Juan Carlos García Fraile, que también
redactó el Plan Director de la Muralla.
En
cuanto a la gestión del patrimonio, el Consorcio Cáceres Ciudad Histórica se
encarga de ello, aunque de forma tardía, respecto de lo ocurrido en otras
ciudades patrimoniales. De 2010 a 2012, Cáceres dispuso del primer Consorcio
Cáceres 2016, para gestionar el “Plan Estratégico Cáceres 2016: de Intramuros a
Europa” y la candidatura de Cáceres a Ciudad Europea de la Cultura 2016, cuya
no consecución determinó su finiquito. Un año después, una nueva Corporación
municipal creó el Consorcio Cáceres Ciudad Histórica (2013) para la gestión
rehabilitadora y la conservación patrimonial, donde se reubica la Oficina de
Rehabilitación (1994), rebautizada desde 1997 como Oficina Municipal del Área
de Rehabilitación Integrada (ARI). Esta herramienta gestora, presente en otras
ciudades patrimoniales, funciona en Cáceres participada por tres instituciones:
Ayuntamiento (40%), Junta de Extremadura (40%) y Diputación Provincial (20%) y
los técnicos que coordinan las actuaciones (aparejadores, arqueólogos,
interventor…) son funcionarios de las mismas. En 2014 se aprobó el exiguo
presupuesto de 155.000 euros para 2015, fijando como sede la Casa Torremochada.
Los fines del Consorcio residen en hacer entender que el legado histórico,
artístico y arquitectónico de Cáceres ha de ser compatible con la
rehabilitación, revitalización y repoblación, como mejores instrumentos para su
conservación. Entre sus funciones se contemplan la promoción, ejecución y
gestión de proyectos, además de impulsar la coordinación de inversiones que se
proyecten por las tres administraciones. Para la gestión de sus objetivos el
Consorcio podrá adquirir, enajenar, reivindicar, permutar e hipotecar todo tipo
de bienes, al igual que celebrar contratos, concertar créditos y establecer y
explotar obras y servicios[18].
[16] García, E.; Oria, J.; Crespo, S.;
Benito, Mª. M. (1982): Rehabilitación integrada de Cudillero. Servicio
de Publicaciones del MOPU. Oviedo, 308 p.
[17] Campesino, A.-J. y Salcedo, J.-C. (2014): “Campus universitarios en ciudades patrimoniales: contrastes entre Cáceres y Toledo”. Cuadernos del Instituto Antonio de Nebrija (CIAN - Historia de las Universidades), Vol. 17/ Nº 1. Universidad Carlos III, Madrid, pp. 101-137. Edición digital www.uc3m.es/cian
[18] Sellers, J. (2017): “La gestión del
Casco Antiguo de Cáceres, Patrimonio Mundial”, en Campesino, A.-J. y Salcedo,
J.-C. (Dirs.). Guadalupe (Cáceres): Gestión turística del Patrimonio Mundial.
Diputación Provincial de Cáceres, Servicio de Publicaciones, Cáceres, pp.
147-150.
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