LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS EN LA CIUDAD DE CÁCERES: REHABILITACIÓN Y REFUNCIONALIZACIÓN DEL CONJUNTO HISTÓRICO.

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3.4. El fenómeno de los apartamentos turísticos en Cáceres

Como se apuntó en la contextualización inicial del fenómeno de los apartamentos turísticos (A.T.), esta tendencia mundial tiene comportamientos miméticos globales, pero soluciones específicas a distinta escala urbana, según lo situemos en el corazón de grandes ciudades metropolitanas (adquisición de pisos turísticos por Fondos de Inversión) o de pequeñas ciudades capitalinas (con inversores locales).

La comercialización de los pisos turísticos se viene realizando desde 2008 a través de plataformas web (Airbnb, Homeway) que ponen en contacto directo al propietario con el cliente en cualquier parte del mundo, sin que darse de alta en estas páginas web requiera tener licencia ni registro oficial. De hecho, en la página Airbnb de Cáceres (2016) se ofertaban 115 viviendas disponibles que alquilaban cuartos, aprovechando el vacío legal.

Para el empresario, el interés de inversión en (A.T.) se explica por los menores costes laborales, al precisar menos personal de atención al cliente y menor mantenimiento. Para el turista, el (A.T.) es la opción más económica de alojamiento (entre 50 y 90 €/noche- para dos personas) y de mayor espacio si viaja en familia que el hotel, unido a la organización autónoma de comidas y cenas, con ahorro de la cuenta del restaurante, dado que alojamiento y restauración son las dos partidas más importantes y onerosas del gasto turístico.

En la literatura sobre el tema se da por hecho que los principales usuarios de los (A.T.) pertenecen a la generación de los ‘Millennials’, con edad entre 20 y 35 años, trabajo y deseos de viajar de modo independiente. En pequeñas ciudades de 96.000 habitantes, como Cáceres, la moda de los apartamentos turísticos (A.T.), responde a motivaciones idénticas, pero con soluciones específicas. Los ‘Millennials’ sin coche no son los clientes de los (A.T.) de Cáceres. El perfil más habitual de huésped lo conforman familias con hijos y con otros miembros y amigos, atraídos por el patrimonio y por la oferta de eventos culturales y festivales de gancho (Womad, Irish Fleadh, Extremúsika…). Los turistas han descubierto la sensación de pasar las vacaciones slow con libertad y autonomía, como si se tratase de su segunda casa.

Se oferta calidad y confort, como motores de la diferenciación turística, contrastada con notable alto en la reputación online de plataformas de búsqueda, pudiendo agrupar a toda la familia o amigos en el apartamento. Dicha oferta, con tarifas iguales o inferiores a 100-200 € / 4 ocupantes en fin de semana, tiene el aliciente añadido de estar enclavada en el Casco Antiguo, Patrimonio Mundial. Las plazas de los (A.T.) se llenan en temporada alta y periodos especiales (Semana Santa con declaración de Interés Turístico Internacional), puentes y fines de semana de primavera y otoño. En verano se nutren, sobre todo, del turista de paso N-S o E-O que realiza pernoctación de una noche. La demanda acusa la estacionalidad y la semanal diaria de lunes a viernes, con el trimestre de enero-marzo como periodo duro de baja ocupación.

3.4.1. Dinámica de crecimiento

El análisis de la evolución del número de los (A.T.) en la ciudad de Cáceres, desde la apertura del primero en noviembre del 2006 al 30 de mayo de 2019, expresa, sin duda, un crecimiento exponencial que se puede segmentar en dos fases (Figura 4):

• Fase de lento crecimiento. Esta etapa ocupa el espacio temporal comprendido entre el año 2006 y finales del año 2016, periodo de 11 años completos en el que se abrieron 37 apartamentos, con una oferta de plazas que alcanzaba las 218.

• Fase de crecimiento acelerado. Esta etapa comprende desde el 1 de enero de 2017 al 30 de mayo de 2019 (29 meses) en la que se han abierto 95 establecimientos, dándose además la circunstancia de que se aprecia una clara aceleración anual del fenómeno: en 2017, de los 74 expedientes informados por el Consorcio, 14 eran de (A.T.); en 2018, de 169 informados, 49 eran de (A.T.) y en el primer trimestre de 2019, de 50 informados, 26 eran de (A.T.).

 • A finales de junio de 2019, la Dirección General de Turismo de la Junta de Extremadura aportó el censo de 132 (A.T.) con 608 plazas.

Figura 4. Crecimiento del número de apartamentos turísticos de la ciudad de Cáceres en el periodo 2006 a mayo de 2019.

Elaboración propia con datos de Dirección General de Turismo. Junta de Extremadura

Se prevé que el ritmo de aperturas se acelere a corto plazo, tras la verificación, a pie de calle, de lo expuesto en los anuncios de obras de diversos edificios del Conjunto Histórico en proceso de rehabilitación.