LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS EN LA CIUDAD DE CÁCERES: REHABILITACIÓN Y REFUNCIONALIZACIÓN DEL CONJUNTO HISTÓRICO.

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Resumen

En este trabajo[1] se aborda la evolución de la oferta turística en la ciudad de Cáceres, durante el periodo comprendido entre los años 2010 y 2019. Para ello se toma como punto de partida la hipótesis de que se ha concentrado en la figura de los apartamentos turísticos, con los consiguientes efectos sobre la rehabilitación de viviendas y refuncionalización del área comprendida dentro del Conjunto Histórico. Los resultados obtenidos permiten corroborar la hipótesis inicial, constatando que la oferta de los apartamentos turísticos ha crecido de forma exponencial en los últimos años, mientras ha disminuido la de los restantes alojamientos. Además, se ha confirmado que el aumento de los apartamentos ha tenido una serie de efectos positivos y generado una cierta controversia entre los residentes en la zona objeto de estudio.

1. Introducción

Durante la grave crisis generada por la burbuja inmobiliaria (1998-2008), bautizada por algunos autores como la década prodigiosa del urbanismo expansivo[2], se idearon nuevas fórmulas para compartir habitaciones de las viviendas con el propósito de contribuir al soporte del coste de las hipotecas y alquileres, tras el incremento exponencial de los precios. Dicha estrategia se dejó notar, también, en el mercado de viviendas turísticas, dando lugar al nacimiento de plataformas web, como Airbnb (2008), cuya finalidad era la comercialización de pisos y apartamentos turísticos, poniendo en conexión directa a los propietarios de viviendas de los centros urbanos (que se dan de alta sin licencia ni registro oficial), y a los nuevos turistas inquilinos de bajo coste (Millennials entre 20 y 35 años) en cualquier lugar del mundo. En poco tiempo este fenómeno se extendió a escala global, ofreciendo en la actualidad la mencionada plataforma digital acceso a más de 6 millones de opciones, distribuidas por 191 países y más de 81.000 ciudades

España no ha permanecido ajena a esta corriente, motivo por el que el fenómeno ha llamado la atención de la comunidad científica y ha sido estudiado bajo diferentes perspectivas: nuevo modelo de negocio, paradigma de la economía colaborativa, competencia desleal, generador de conflictos, carácter innovador, promotor de la gentrificación, etc. Los trabajos realizados han tenido en cuenta diferentes escalas: nacional[3], urbana a nivel de ciudades de gran peso demográfico como Madrid[4] o Barcelona[5], áreas insulares de tradición turística como Menorca[6], áreas de litoral peninsular como la Costa Blanca[7] o comunidades de interior como Extremadura[8].

Con el paso del tiempo esta fórmula fue muy contestada, por cuanto suponía el desarrollo de un sector que escapaba al control de la administración, debido a un déficit regulatorio que eximía del cumplimiento de “las reglas de competencia con las que operan hoteles, y otras ofertas residenciales regladas”[9]. Como consecuencia de ello, se empezó a hablar de competencia desleal al entender que estos apartamentos no pasaban los controles de las autoridades competentes. Aunque esta fórmula fue propia de ciudades con un peso demográfico medio o grande con centros históricos de gran atractivo, y de destinos turísticos maduros con una elevada demanda, el fenómeno llegó a Extremadura y se desarrolló en ella de forma expeditiva.

Ante esta situación, la administración regional se vio obligada a reformar la ley para que estas viviendas afloraran y se legalizaran, mediante la fórmula de apartamentos turísticos, bajo un clima de fuerte discusión con reflejo en la prensa regional. Fruto de ello fue la aprobación de la Ley 6/2018, de 12 de julio, de modificación de la Ley 2/2011 del turismo de Extremadura, en la que se convierte en un fin básico “la erradicación de la competencia desleal y la oferta ilegal y clandestina que distorsiona la ordenación turística, causando importantes perjuicios al sector en general” (Exposición de motivos). Asimismo, en esta Ley se procede a la redefinición de la figura de apartamento turístico (artículo 61), avanzando en la dirección, anteriormente no especificada, de que “tendrán esta consideración las edificaciones que, mediante contraprestación económica, se promocionen o comercialicen en canales de información, al margen de su soporte”. Bajo estas recientes circunstancias, y con los antecedentes anteriormente expuestos, se ha constatado un importante crecimiento de la red de apartamentos turísticos autorizados por la administración regional en Extremadura, del que han ido dando cuenta con insistencia los medios de comunicación escritos y audiovisuales y los responsables políticos a nivel local y autonómico.

Estadísticamente, este crecimiento se ve reflejado en el número de establecimientos abiertos estimados que, de acuerdo con el INE (Encuesta de ocupación en apartamentos turísticos), han pasado de 296 en enero de 2017, a 532 en enero de 2019. No obstante, este incremento se ha caracterizado por su elevada heterogeneidad territorial, afectando de un modo significativo a un reducido grupo de municipios de Extremadura.

El crecimiento de los apartamentos turísticos nada tiene que ver con el avance que tuvieron en años precedentes los llamados apartamentos turístico-rurales, tal y como quedó en su momento reflejado en diferentes trabajos sobre la evolución del turismo regional[10]. En este sentido, hay que señalar que los apartamentos turísticos rurales han estado afectos a la normativa propia de los alojamientos de carácter rural, tras ser regulados por vez primera en el Decreto 120/1998 de ordenación del alojamiento turístico en el medio rural.

Por tanto, el impulso reciente de los apartamentos turísticos de Extremadura se ha nutrido de los cambios legislativos, junto con el hecho de que esta modalidad turística constituye una alternativa más económica de alojamiento familiar, claramente diferenciada de los hoteles convencionales por la posibilidad de economizar en el gasto (comidas y bebidas, principalmente). Asimismo, desde la óptica empresarial, los costes de explotación de los apartamentos turísticos son más bajos que los de los establecimientos hoteleros, por precisar de mucho menos personal y estar sujetos a una economía de coste variable. Finalmente, la materia prima de la que se nutre esta nueva modalidad de negocio turístico radica en la presencia de viviendas vacías y deterioradas, ubicadas en los centros históricos patrimoniales, que pasan a convertirse en el punto de mira de los promotores públicos y privados para su rehabilitación y cambio de uso, de residencial a turístico.

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[1] Rengifo, J. I.; Campesino, A.-J.; Sánchez, J. M.; Salcedo, J.-C.; Martín, L. Mª. (2020): “Los apartamentos turísticos en la ciudad de Cáceres: rehabilitación y refuncionalización del centro histórico”. Cuadernos Geográficos, 59(3). Universidad de Granada, Granada, pp. 238-263. ISSN: 2340-0129

[2] Górgolas, P. (2017): “Burbujas inmobiliarias y planeamiento urbano en España: Una amistad peligrosa”. Cuadernos de Investigación Urbanística, Nº 111, 1-65.

[3] Adamiak, C.; Szyda B.; Dubownik, A.; García-Álvarez, D. (2019): “Airbnb Offer in Spain—Spatial Analysis of the Pattern and Determinants of Its Distribution”, International Journal of Geo-Information, 8, 155, 1-26

[4] Gil, J. y Sequera, J. (2018): “Expansión de la ciudad turística y nuevas resistencias. El caso de Airbnb en Madrid”. EMPIRIA. Revista de Metodología de Ciencias Sociales. Nº 41 septiembre-diciembre, 15-32.

[5] Aznar, J. P.; Sayeras, J. M.; Rocafort, A.; Galiana, J. (2017): “The irruption of Airbnb and its effects on hotel profitability: An analysis of Barcelona’s hotel sector”. Intangible Capital, 13 (1), 147-159.

Gutiérrez, J.; García-Palomares, J. C.; Romanillos, G. (2017): “The eruption of Airbnb in tourist cities: Comparing spatial patterns of hotels and peer-to-peer accommodation” in Barcelona. Tourism Management, 62, 278-291.

[6] Yrigoy, I. (2017): “Airbnb en Menorca: ¿una nueva forma de gentrificación turística?: localización de la vivienda turística, agentes e impactos sobre el alquiler residencial”. Scripta Nova. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales, Vo. XXI, Nº 580, 1-31.

[7] Jimeno, I.; Aledo, A.; Ortuño, A. (2018): “Airbnb on the Costa Blanca. Diagnosis and proposal of social and tourist integration”. International Journal of Sustainable Development and Planning, Volume 13, Issue 7, 1008-1019

[8] Sánchez, J. M.; Rengifo, J. I.; Jiménez, V. (2019): “Viviendas de alquiler (Airbnb) y alojamientos turísticos tradicionales: nuevo escenario competitivo en el mercado turístico de Extremadura”. Estudios Geográficos, 80 (286), 1-14.

[9] Guillén, N. A. e Íñiguez, T. (2016): “Acción pública y consumo colaborativo. Regulación de las viviendas de uso turístico en el contexto p2p”. Pasos, revista de turismo y patrimonio cultural, Vol. 14, N.º 3, 751-768.

[10] Campesino, A.-J.; Sánchez, J. M.; Rengifo, J. I. (2018). “Extremadura”. En Alen E. y Calero F. (Dir.) La actividad turística española en 2016. Editorial Síntesis, Madrid, pp. 235-243.