LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS EN LA CIUDAD DE CÁCERES: REHABILITACIÓN Y REFUNCIONALIZACIÓN DEL CONJUNTO HISTÓRICO.

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3.4.2. Localización de los apartamentos turísticos (Cont.)

La diferenciación tipológica de los inmuebles por barrios (casa unifamiliar de 1, 2 y 3 plantas entre medianeras, y casa bloque plurifamiliar de 4 y + plantas entre medianeras), permite establecer las relaciones de ubicación contenidas en la Tabla 6.

En síntesis, se observan ubicaciones preferentes en plazas (Concepción, Mayor, Santiago, Santa Clara, San Juan, Galarza) con garantías de mayores cuotas de centralidad y visibilidad, así como en los espacios abiertos anteportas y calles adyacentes a ellas, por las que se garantiza la accesibilidad y mayores posibilidades de aparcamiento, teniendo en cuenta las limitaciones de los espacios públicos en la compacta trama medieval-renacentista cacereña.

Tabla 6. Tipología de inmuebles, alturas y localización de Apartamentos Turísticos. 

Fuente: Elaboración propia. Edificios singulares: CM (3); S (7) SC (1)

3.4.3. Efectos positivos sobre la rehabilitación de viviendas

El proceso reciente de la rehabilitación de viviendas en el Conjunto Histórico de Cáceres se encuentra directamente vinculado a la eclosión de más de un centenar de Apartamentos Turísticos entre 2010 y 2019, con progresión geométrica en el último lustro. Para su caracterización se han consultado los Expedientes de Obras de Rehabilitación y Reforma del Consorcio de la Ciudad Histórica (Tabla 7), encargado de la emisión de los informes técnicos preceptivos para las licencias de reforma que tramita el Ayuntamiento (viviendas, locales, negocios...) en todo el ámbito del Plan Especial de Protección y Revitalización.

Las licencias de obra mayor pasaron de 24 en 2016 a 76 en 2017 y 144 en 2018, con incremento del 600%; las licencias de obra menor crecieron de 177 a 250 en idéntico periodo, con saldo positivo del (41,2%).

Tabla 7. Conjunto Histórico de Cáceres: Expedientes de obras de rehabilitación (2013-2019)

Fuente: Consorcio de la Ciudad Histórica. Elaboración propia. 2019*: Datos hasta el 31 de marzo.

Las intervenciones que se realizan en el patrimonio construido para rehabilitarlo como alojamiento turístico están completamente condicionadas por la normativa técnica. La legislación estatal en materia de Edificación (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación y R.D. 314/2006 del Código Técnico de la Edificación que la desarrolla), presenta en la práctica severas incompatibilidades con la realidad de las construcciones existentes en los centros históricos y en el medio rural, que hipotecan los objetivos de la Ley. Es necesario trabajar activamente en los diferentes niveles administrativos para compatibilizar todas las normas y evitar que las actuaciones rehabilitadoras se conviertan en un galimatías técnico (en el desarrollo normativo y en la formación multidisciplinar y coordinación de los técnicos de la Administración). Las principales incompatibilidades son:

• La exigencia técnica de seguridad estructural en los edificios de fábrica o de mampostería (más del 50% del patrimonio construido existente en los pequeños municipios extremeños), tipologías estructurales que no se contemplan siquiera en las normas técnicas oficiales existentes: Ni el patrimonio existente cumple unas normas del siglo XXI (obviamente), ni estas normas han tenido en cuenta su verdadera construcción (materiales y sistemas constructivos), sino que fueron pensadas con técnicas de edificios nuevos.

• La exigencia de eficiencia energética del Código Técnico de Edificación (C.T.E.) a los edificios preexistentes, sin reconocer las eficientes estrategias energéticas pasivas del patrimonio histórico (muros gruesos, huecos pequeños, cubiertas continuas…), e imponiendo sistemas de instalaciones que llegan a resultar incompatibles con las construcciones existentes.

• La obligatoria instalación de placas solares incompatibles con el paisaje urbano histórico, salvo interpretaciones arbitrarias que generan inseguridad jurídica a los proyectistas y a los promotores.

La Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbana, que creó grandes expectativas para hacer posible sus objetivos, ha propugnado un cambio de rumbo desde la edificación de nueva planta a la de rehabilitación (restauración, adaptación a nuevos usos, ampliación, reforma, consolidación…), pero nace viciada por no dar respuesta a la gran pregunta: ¿De dónde se obtiene la financiación necesaria para las actuaciones rehabilitadoras? Porque los promotores privados y públicos esperan el maná de las ayudas públicas para ello, que ahora se saben insuficientes. Implica la ley, además, unos notables incrementos de coste, debido al aumento de las exigencias de eficiencia energética.

En la actualidad, gran parte del presupuesto de una obra de rehabilitación se invierte en la consecución de exigencias técnicas, a veces incompatibles con la obra gruesa existente del propio edificio rehabilitado (cimentación, estructura portante, estructura horizontal, estructura de cubierta). En su lugar, esta ley tendría que haber compatibilizado las exigencias técnicas con las patrimoniales, adaptando, por ejemplo, las exigencias de seguridad estructural de las edificaciones existentes de fábrica y madera. De esta manera, gran parte de la edificación existente podría haberse integrado dentro de la edificación final rehabilitada, ahorrando con ello grandes sumas económicas. Pero es obvio que no se ha pensado en ello.

De cualquier forma, resulta evidente que la apertura de los apartamentos ha supuesto la rehabilitación mayoritaria, por emprendedores locales, de viviendas que se encontraban en estado crónico de abandono por carencia de ayudas públicas.